Piso ocupado en subasta: cómo leer la situación posesoria del BOE

La pregunta que más pesa al pujar por un piso en subasta no es el precio: es si hay alguien dentro. Un piso libre se puede reformar y vender o alquilar en unos meses. Uno ocupado puede ser un año de trámites, o más si el ocupante tiene derecho a quedarse.

El anuncio del Portal de Subastas del BOE tiene un campo pensado exactamente para eso, "Situación posesoria". El problema es que casi nunca dice nada útil. Hemos revisado cómo lo rellenan los juzgados en más de 14.000 subastas de pisos y qué pasa con las pujas según lo que pone.

Nueve de cada diez anuncios no lo dicen

En las 14.358 subastas judiciales de pisos cerradas entre diciembre de 2024 y septiembre de 2026, el campo "Situación posesoria" decía:

Tres cosas saltan a la vista:

• El 90 % dice "No consta". A menudo con algo entre paréntesis que no tiene nada que ver con la ocupación: la escritura de la hipoteca, el notario que la firmó, la historia registral de la finca. Quien rellena el anuncio copia el título de adquisición en el campo equivocado.
• "Sin ocupantes" es la respuesta que más compradores atrae (el 70 % recibe pujas, frente al 56 % de la media). Es la única que el juzgado solo puede poner si se ha acreditado que el piso está vacío.
• Con ocupantes con derecho a quedarse, el precio baja: la puja mediana cae al 63 % y más de la mitad de las pujas se queda por debajo del 70 %, el umbral a partir del cual el remate se aprueba sin más.

Lo de "ocupante desconocido" es más raro: se puja menos, pero quien puja paga más (78 % de mediana). Con 333 casos no es una diferencia en la que apostaríamos mucho; puede que simplemente atraiga a compradores profesionales que ya cuentan con el desalojo en su precio.

Qué significa cada respuesta

Esas categorías no son una descripción informal: responden a lo que prevé la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cuando consta que alguien distinto del deudor ocupa el inmueble, el juzgado le notifica la ejecución y le da diez días para presentar el título que justifique que está ahí (art. 661.1 LEC). Además, el acreedor puede pedir que, antes de la subasta, el juzgado declare que esos ocupantes no tienen derecho a permanecer una vez vendido (art. 661.2).

Ocupantes sin derecho de permanencia

Hay alguien dentro, pero un auto del juzgado ya ha decidido que no puede quedarse cuando se adjudique. Es la mejor noticia posible dentro de lo ocupado: el adjudicatario puede pedir en el mismo procedimiento que se le ponga en posesión, y el juzgado ordena el lanzamiento. No es inmediato (hay que pedirlo, señalar fecha y a veces coordinar con servicios sociales), pero no hace falta otro pleito.

Ocupantes con derecho de permanencia

Alguien tiene un título que el comprador debe respetar: normalmente un inquilino con contrato válido, a veces un usufructuario o un derecho de uso. Compras el piso con esa persona dentro y con las condiciones de su contrato. Puede ser una inversión razonable si el alquiler es de mercado, pero no es un piso para entrar a vivir.

Ocupante desconocido

El juzgado sabe que hay alguien, pero no quién ni con qué título, y no se ha pronunciado. Tras la subasta, el adquirente tiene un año para pedir en el mismo procedimiento el lanzamiento de quienes ocupen el piso "de mero hecho o sin título suficiente". El juzgado les oye y decide. Pasado ese año, hay que ir a un juicio aparte.

No consta

No significa "libre". Significa que el anuncio no lo dice. Puede estar vacío, puede vivir el deudor, puede haber un inquilino. Y como veremos, la información suele estar en otro sitio.

La pista que casi nadie mira: "vivienda habitual"

El anuncio tiene otro campo, "Vivienda habitual", que dice si el inmueble es la vivienda habitual del deudor. Lo contesta mucho más a menudo: "Sí" en el 20 % de los pisos, "No" en el 40 %, y en blanco en el resto. Un "Sí" es la mejor pista de que el piso está ocupado por su propietario, aunque la situación posesoria diga "No consta".

Leyendo los documentos (edicto, certificación registral, decreto de convocatoria) de 366 subastas de pisos cuyo anuncio decía "No consta", encontramos que:

En concreto: en 127 los documentos dicen que es la vivienda habitual del deudor, en otras 11 aparece un ocupante o un alquiler concreto, y solo en 4 dicen que el piso está libre.

Dicho de otra forma: si el anuncio no lo dice, lo prudente es suponer que el piso está ocupado, y lo más probable es que por el propio deudor. Al deudor que vive en la vivienda se le desaloja en el mismo procedimiento, pero lleva su tiempo, y conviene contarlo en el precio.

SITUACIÓN POSESORIA DEL INMUEBLE:
1.- Consta que el inmueble está desocupado.
2.- Consta que el inmueble está ocupado por ______, que (no) tiene
    derecho a permanecer en él.
3.- No consta en el proceso si el inmueble se encuentra ocupado.

VIVIENDA HABITUAL DEL DEMANDADO: ______

Si hay un inquilino

Un alquiler no es una "carga" en el sentido registral, así que un anuncio que dice "libre de cargas" puede tener inquilino. Lo que decide si el contrato sigue es la fecha y el tipo de contrato:

• Vivienda, contratos firmados desde marzo de 2019: si la casa se vende en una ejecución hipotecaria durante los primeros cinco años del contrato (siete si el casero es una empresa), el inquilino tiene derecho a seguir hasta cumplirlos.
• Contratos inscritos en el Registro antes que la hipoteca: continúan por toda la duración pactada.
• Locales, naves y contratos de otras fechas: las reglas cambian. Es de las cosas que merece la pena consultar con un abogado antes de pujar.

También hay contratos de alquiler firmados a última hora, con rentas simbólicas, para dificultar la subasta. El juzgado puede declarar que no dan derecho a permanecer; si ya lo ha hecho, lo verás como "ocupantes sin derecho de permanencia".

La moratoria de lanzamientos no te afecta (casi nunca)

Existe una suspensión de los lanzamientos de deudores hipotecarios especialmente vulnerables, prorrogada varias veces desde 2013. Mucha gente la teme al pujar, pero se aplica cuando la vivienda habitual se adjudica al acreedor o a alguien que actúe por su cuenta. Si la compra un tercero en la subasta, esa suspensión no se aplica. Otra cosa son los plazos que puede dar el juzgado cuando intervienen servicios sociales, que sí pueden alargar la entrega.

Antes de pujar

1. Lee "Situación posesoria" y "Vivienda habitual". Si la primera dice "No consta" y la segunda "Sí", cuenta con el deudor dentro.
2. Abre los documentos del anuncio (el edicto y la certificación de cargas suelen estar ahí): la situación real aparece mucho más a menudo que en el campo del anuncio. Algunos documentos solo se ven con sesión en el Portal de Subastas.
3. Busca "arrendamiento", "inquilino", "precario" y "usufructo" en la certificación registral.
4. Si hay un auto sobre los ocupantes, fíjate en si dice que tienen derecho a permanecer o que no.
5. Pasa por delante. El BOE casi nunca permite visitar (en nuestros datos, menos del 1 % de los pisos dice "visitable: sí"), pero el buzón, las persianas y los vecinos dicen mucho.

En Pujarr leemos esos documentos por ti: la ficha de cada subasta resume la ocupación, si es vivienda habitual y los alquileres que aparecen, cada dato con la cita literal del documento de donde sale para que lo compruebes.