La referencia catastral del anuncio puede estar mal: cómo comprobarla en un minuto
Cuatro de cada diez anuncios del BOE no publican la referencia catastral de la vivienda, y algunos publican la de otra. Cómo leerla, cómo detectar un error y dónde buscar la buena.
La referencia catastral es el DNI de un inmueble: con ella sabes dónde está, cuántos metros tiene, de qué año es, cómo es la fachada y cuánto vale la zona. Casi todo lo que se puede averiguar de un piso en subasta sin entrar sale de ahí. Por eso es un problema que el anuncio no la publique, y más todavía que publique una equivocada.
Lo esencial
- El 38 % de los anuncios del BOE no publica la referencia catastral de la vivienda: o no trae ninguna, o solo la del edificio.
- De las que sí se publican, una de cada 55 tiene un error de transcripción que las letras de control delatan.
- Lo que se subasta es la finca del Registro, no la referencia del Catastro: si no casan, manda el Registro.
Cómo se lee una referencia catastral
Una referencia completa tiene 20 caracteres, y cada tramo dice una cosa:
- Parcela · 14 caracteres
- Hoja del plano y parcela: dónde está el edificio o el terreno.
- Inmueble · 4 caracteres
- Cuál de los inmuebles de la parcela: el piso, el local, la plaza de garaje.
- Control · 2 caracteres
- Dos letras calculadas a partir de las 18 anteriores.
De ahí salen dos comprobaciones que puedes hacer sin abrir nada:
- Si tiene 14 caracteres, es el edificio, no tu piso. Sirve para ver la fachada y la parcela, pero no dice cuántos metros tiene la vivienda ni de qué planta es. En un bloque de 40 pisos, es media información.
- Si es rústica, el formato cambia: empieza por cinco cifras (provincia y municipio), una letra y el número de polígono y parcela. Algo como "25120A00300045".
Cuántos anuncios la publican bien
En las subastas del BOE activas cuando hicimos el recuento, la referencia de la vivienda salía de aquí:
- La publica el anuncio 62 %
- La sacamos de la dirección buscando la calle, el número y la planta en el Catastro 14 %
- La sacamos de los documentos edicto, nota simple o certificación registral 6 %
- Deducida solo había una unidad posible en la parcela 3 %
- No hay forma de saberla o solo se conoce el edificio 15 %
Casi cuatro de cada diez no la traen en el anuncio. En muchas está en los documentos adjuntos (la nota simple suele incluirla) o se puede encontrar por la dirección, si el anuncio da planta y puerta. En un 15 % no hay forma: la dirección es de un portal con varias escaleras, o el edificio es nuevo y el Catastro todavía no lo ha dividido en viviendas.
Cuando la que publica está mal
Las dos últimas letras de la referencia no son aleatorias: se calculan a partir de las 18 anteriores. Quien copia la referencia a mano se equivoca en una cifra y copia bien las letras, que ya no cuadran. De las más de 25.000 referencias completas que hemos visto publicadas en anuncios del BOE, 462 no pasaban esa comprobación: una de cada 55.
Hay un error más traicionero, porque la referencia es válida: la de otra unidad del mismo edificio. El caso típico es un anuncio de "piso segundo, puerta C" con la referencia del aparcamiento del bloque, que en el Catastro aparece como 841 m² de garaje. Quien no lo compruebe verá un garaje enorme donde hay un piso, o calculará el precio por metro con una superficie absurda. También pasa en los anuncios con varios lotes: referencias cruzadas entre dos lotes, o la misma repetida en catorce plazas de garaje.
Cómo comprobarla en un minuto
- Cuenta los caracteres. 20 es un inmueble concreto; 14, el edificio o la parcela.
- Búscala en la Sede Electrónica del Catastro, en la consulta de datos catastrales, que es libre y sin certificado. Si dice que no existe o que no está bien formada, hay un error de copia.
- Compara con el anuncio: dirección, planta y puerta, uso (vivienda, garaje, local), metros y año. Si el anuncio habla de un piso y el Catastro de un aparcamiento, no es esa.
- Si no hay referencia, busca por dirección en la misma Sede y elige la vivienda por planta y puerta. Si el portal tiene varias escaleras, la del anuncio puede no ser la que aparece primero.
- Mira la nota simple o la certificación registral si están adjuntas: suelen traer la referencia y siempre traen la descripción de la finca.
Lo que se vende es la finca registral
Una aclaración importante: en una subasta judicial no se vende una referencia catastral, se vende una finca del Registro de la Propiedad, que el anuncio identifica con su número de finca y su código registral único (IDUFIR o CRU). El Catastro es un registro administrativo con fines fiscales y a veces no coincide con el Registro: metros distintos, una terraza cerrada que solo está en uno de los dos, un trastero que el Registro vincula al piso y el Catastro tiene aparte.
Si la referencia catastral y la descripción registral no casan, manda la descripción registral. La referencia sirve para ubicar y hacerse una idea; lo que compras está descrito en la certificación del Registro.
En Pujarr comprobamos las letras de control de cada referencia publicada, reparamos las que tienen un error de copia, descartamos las que son de otra unidad del edificio y buscamos por dirección o en los documentos las que faltan. La ficha dice siempre de dónde sale la referencia y avisa cuando solo sabemos el edificio.
Cómo lo hemos medido
Reparto por origen: subastas activas del Portal de Subastas del BOE en la fecha del recuento. Errores de letras de control: referencias de 20 caracteres publicadas en anuncios del BOE desde 2019 en nuestro archivo (unas 25.900). El dígito de control se calcula con el algoritmo público del Catastro, igual para fincas urbanas y rústicas.