El valor de subasta no es el precio de mercado (y el descuento real es otro)
Comparamos casi 2.000 pisos adjudicados con lo que se paga en su municipio: la puja típica es el 71 % del mercado, pero el valor de subasta puede estar un 30 % por encima o por debajo.
Todo el que empieza a mirar subastas hace la misma cuenta: si la puja típica es el 70 % del valor de subasta, comprar en subasta sale un 30 % más barato. La cuenta tiene un problema: da por hecho que el valor de subasta es lo que vale el piso. Lo hemos comprobado con casi 2.000 pisos adjudicados y, de media, se acerca bastante. Pero la media esconde lo importante: en uno de cada cuatro pisos el valor de subasta está más de un 30 % por encima del mercado, y en otro de cada cuatro, más de un 30 % por debajo.
Lo esencial
- La puja típica por un piso en subasta judicial es el 71 % de su precio de mercado, no del valor de subasta.
- El valor de subasta es muy poco fiable: el mismo "70 %" puede ser el 47 % o el 92 % de lo que vale el piso.
- En municipios con pocas compraventas al año, seis de cada diez subastas quedan desiertas; en las ciudades grandes, tres.
Cómo lo hemos medido
Para cada piso adjudicado en una subasta judicial hemos estimado su precio de mercado con dos datos públicos: los metros cuadrados que tiene según el Catastro y el precio mediano por metro cuadrado de los pisos de segunda mano vendidos en su municipio durante el último año, según las escrituras del Notariado. Solo cuentan los municipios con al menos 50 compraventas de pisos en ese año (para que la mediana signifique algo) y pisos de 30 a 200 m². Quedan 1.969 pisos.
El valor de subasta, de media, acierta. Uno a uno, no.
Valor de subasta, sobre el precio de mercado mediana 98 % · la mitad central entre 67 y 131 %
Puja más alta, sobre el precio de mercado mediana 71 % · la mitad central entre 53 y 92 %
La mediana del valor de subasta es el 98 % del precio de mercado: en conjunto, las tasaciones no están infladas. Pero mira la anchura de la barra. La mitad central va del 67 % al 131 %. Es decir:
- En un cuarto de los pisos, el valor de subasta está por encima del 131 % del mercado. Puede ser una tasación de hace años en una zona donde los precios no se han recuperado, o un piso peor que la media de su municipio.
- En otro cuarto está por debajo del 67 %: puede ser una zona que se ha revalorizado desde la tasación, un piso mejor que la media o un embargo en el que el valor de subasta ya descuenta cargas anteriores.
Con esa dispersión, "pujo el 70 % del valor" no quiere decir nada por sí solo. En un piso tasado alto es pagar el 92 % de lo que vale; en uno tasado bajo, el 47 %. El descuento está en la diferencia entre la puja y el mercado, y el valor de subasta es solo el número que usa el juzgado para aplicar sus reglas.
El descuento real
Medida contra el mercado, la puja más alta queda en una mediana del 71 %. Más de un tercio de los pisos (35 %) se adjudica por debajo del 60 % del precio de mercado, y uno de cada cinco (21 %) por encima del 100 %: gente que paga más de lo que valdría el piso en una compra normal, sin poder visitarlo y con los riesgos de una subasta. A veces son pisos mejores que la media de su municipio; a veces, errores.
Ese 71 % tampoco es beneficio. Hay que sumar el impuesto de transmisiones (entre el 4 % y el 10 % en casi toda España, según la comunidad), el registro, las deudas que no se cancelan, la reforma y los meses sin poder entrar. Con un 10 % de impuesto y una reforma modesta, un piso comprado al 71 % del mercado ya cuesta cerca del 85 %.
Donde casi no se vende, casi no se puja
El otro factor que decide cómo termina una subasta es el tamaño del mercado de vivienda del municipio. Lo hemos medido con el número de compraventas de pisos y casas de segunda mano en un año:
- Menos de 25 al año 501 subastas 40 % 70 %
- De 25 a 100 1.466 subastas 36 % 66 %
- De 100 a 500 3.177 subastas 51 % 70 %
- De 500 a 2.000 2.579 subastas 66 % 72 %
- Más de 2.000 2.098 subastas 70 % 76 %
En los municipios con menos de 100 compraventas al año, seis de cada diez subastas de vivienda terminan sin ninguna puja. En los que pasan de 2.000, solo tres. No es que la casa del pueblo sea peor: es que quien compra en subasta casi siempre piensa en revender o alquilar, y donde se venden veinte casas al año, eso puede llevar años.
Probamos también con las compraventas por habitante y no sirve: salen al revés, porque los municipios con más ventas por vecino son los de segunda residencia, donde muchas subastas quedan desiertas igualmente. Lo que predice es el tamaño del mercado, no su intensidad.
Para quien compra para vivir, esto es una oportunidad: en un mercado pequeño hay menos competencia y es más fácil llevarse un piso al 50 % del valor. Para quien compra para revender, es un riesgo que no sale en la cifra del descuento.
Qué hacer con esto
- Olvida el valor de subasta para calcular tu precio. Úsalo solo para saber en qué tramo del juzgado cae tu puja.
- Estima el mercado tú: metros del Catastro por el precio por metro de la zona, y ajusta por estado, planta y calle.
- Mira cuántas viviendas se venden en ese municipio. Si son pocas, cuenta con tardar en revender, o no pujes pensando en revender.
En cada ficha de Pujarr hacemos esa estimación por ti: precio por metro de la zona según el Notariado, metros de vivienda según el Catastro, cuántas compraventas hay en el municipio y el rango de error de la referencia cuando el mercado es pequeño.
Fuentes y limitaciones
Subastas judiciales en vía de apremio del Portal de Subastas del BOE cerradas entre diciembre de 2024 y septiembre de 2026, pleno dominio entero (o sin especificar). Precio por m² y compraventas: Portal Estadístico del Notariado, pisos de segunda mano del municipio, últimos 12 meses publicados. Superficie: Catastro; cuando incluye elementos comunes, el precio de mercado estimado sale algo alto y el descuento algo mayor del real. "Puja" es la más alta publicada al cierre, que por debajo del 70 % del valor puede no ser el precio final.