¿Por cuánto se adjudican los pisos en subasta judicial? Lo que dicen 14.000 subastas del BOE
La puja típica por un piso en subasta judicial es exactamente el 70 % del valor. Por qué, cuántas quedan desiertas y dónde hay más competencia, con datos del BOE.
Si te preguntas cuánto se paga de verdad por un piso en una subasta judicial, la respuesta tiene una precisión casi sospechosa: el 70 % del valor de subasta. No "alrededor del 70 %". Exactamente el 70 %. Esa es la mediana de la puja más alta en las 8.009 subastas judiciales de pisos que recibieron alguna puja entre diciembre de 2024 y septiembre de 2026, y casi una de cada diez de esas pujas es el 70,0 % clavado.
No es casualidad ni una regla del mercado: lo marca la Ley de Enjuiciamiento Civil. Entenderlo cambia cómo se puja, así que vamos por partes.
Lo esencial
- El 44 % de los pisos en subasta judicial no recibe ninguna puja.
- De los que sí, la puja típica es el 70 % del valor: el umbral a partir del cual el juzgado aprueba la venta sin dar opción a mejorarla.
- Los pisos de menos de 100.000 € y los de Málaga o Madrid se disputan mucho más; los caros y los de Tarragona o Castellón, mucho menos.
Los datos
Seguimos todas las subastas de inmuebles del Portal de Subastas del BOE y guardamos cómo terminan. Para este artículo hemos tomado las 14.358 subastas judiciales de pisos (procedimientos de apremio, que son sobre todo ejecuciones hipotecarias y embargos) que se cerraron en ese periodo, dejando fuera las que subastaban solo una parte del piso, un usufructo o una nuda propiedad, porque su precio no es comparable.
- El 44 % terminó sin ninguna puja. Casi la mitad de los pisos que salen a subasta judicial no los quiere nadie al precio de salida... o no los quiere nadie con lo que se sabe de ellos.
- De los que sí recibieron pujas, la mediana fue el 70 % del valor de subasta.
- De esos, el 17 % se quedó por debajo del 50 %.
- Y un 18,6 % llegó al 100 % o lo superó: no todo es chollo.
Por qué todo el mundo puja el 70 %
La puja más alta no se convierte automáticamente en una compra. Lo que ocurre depende de a cuánto llega:
- 70 % o más del valor de subasta: el Letrado de la Administración de Justicia aprueba el remate a favor del mejor postor. Has comprado.
- Entre el 50 % y el 70 %: la adjudicación queda en el aire. El deudor tiene 10 días para presentar a alguien que mejore la oferta, y después el acreedor tiene 5 días para quedarse el piso por el 70 % o por lo que se le debe, si es más que tu puja. Solo si ninguno de los dos se mueve se aprueba tu puja.
- Menos del 50 %: además de todo lo anterior, tu puja solo se aprueba sin más si cubre la cantidad reclamada en la ejecución. Si no, decide el Letrado "a la vista de las circunstancias".
Pujar el 70 % es, por tanto, el precio de la certeza. Por debajo compras una opción que el deudor o el banco pueden quitarte. Por eso las pujas se amontonan justo ahí:
Puja más alta, en % del valor de subasta
Los tres picos tienen explicación legal:
- 70 %: 762 pujas. El umbral de aprobación directa.
- 50 %: 486 pujas. El mínimo para que la puja se apruebe sin cubrir la deuda, y también lo que el acreedor puede pedir si nadie puja por un inmueble que no es vivienda habitual.
- 60 %: 211 pujas. Si la subasta queda desierta y el piso es la vivienda habitual del deudor, el acreedor se lo adjudica por el 70 %, o por el 60 % si la deuda es menor que ese 70 %.
El piso barato se disputa; el caro, no tanto
La competencia cambia mucho con el precio de salida:
- Menos de 50.000 € 46 % pujados por encima del valor 67 % 90 %
- 50.000 – 100.000 € 30 % por encima del valor 71 % 82 %
- 100.000 – 200.000 € 52 % 70 %
- 200.000 – 400.000 € 53 % 68 %
- Más de 400.000 € 52 % 66 %
Por debajo de 100.000 € hay mucho más público: el depósito para pujar es de unos pocos miles de euros y el resto se puede pagar sin hipoteca. Casi la mitad de los pisos de menos de 50.000 € que reciben pujas acaban por encima de su valor. Si buscas descuento, está en la franja de 100.000 € para arriba, donde el comprador tiene que pagar el resto en 40 días: conseguir una hipoteca en ese plazo para una compra en subasta es difícil.
Lo que se debe también cuenta
El anuncio publica la cantidad reclamada, lo que se le debe al acreedor. Comparada con el valor del piso, dice mucho de cómo va a acabar:
- Menos del 25 % del valor 92 % 70 %
- 25 – 50 % 77 % 60 %
- 50 – 75 % 59 % 70 %
- 75 – 100 % 56 % 76 %
- Más del 100 % 66 % 88 %
Cuando la deuda es pequeña frente al valor, casi todas reciben pujas. Tiene lógica: una puja que cubre lo reclamado se aprueba aunque sea baja, así que pujar tiene premio con más frecuencia. En el otro extremo, cuando se debe más de lo que vale el piso, las pujas suben (mediana del 88 %). Ahí juega el acreedor: puede pujar sin depósito siempre que haya otros postores y le interesa empujar el precio hacia su deuda. Si ves una subasta así, cuenta con que el banco puede estar al otro lado.
Dónde hay más competencia
La geografía pesa tanto como el precio. Entre las provincias con al menos 80 subastas de pisos en el periodo:
Las más disputadas
- Málaga 88 % 82 %
- Pontevedra 87 % 72 %
- Madrid 81 % 74 %
Las menos disputadas
- Murcia 43 % 70 %
- Girona 41 % 66 %
- Castellón 36 % 56 %
- Almería 36 % 70 %
- Tarragona 35 % 58 %
En Málaga casi ninguna subasta de pisos queda desierta y más de un tercio de las pujadas se paga por encima del valor. En Tarragona o Castellón, dos de cada tres no reciben ni una puja. Son costas con mucha segunda residencia y mucho stock en manos de bancos: el comprador tiene alternativas fuera de la subasta. Comparar un piso de Tarragona con la media de España lo hace parecer más disputado de lo que es.
¿Y el resto de inmuebles?
- Trastero 514 subastas 82 % 69 %
- Piso 14.358 subastas 70 % 56 %
- Casa 2.469 subastas 70 % 54 %
- Garaje 5.790 subastas 56 % 58 %
- Nave industrial 929 subastas 56 % 50 %
- Local comercial 893 subastas 52 % 59 %
- Finca rústica 925 subastas 52 % 54 %
- Solar o terreno 1.385 subastas 50 % 45 %
La vivienda es la que más se ajusta al 70 %. En locales, naves y suelo la puja típica baja al 50–56 %: menos compradores, más difíciles de valorar y, en general, sin la protección de vivienda habitual que empuja al acreedor a adjudicarse por el 60–70 %. Los trasteros son la excepción: salen muy baratos y se pujan por encima del valor con frecuencia.
Qué hacer con esto
- Calcula tu puja desde el mercado, no desde el valor de subasta. La tasación puede tener quince años (lo hemos medido). Lo que importa es cuánto vale hoy un piso así en esa zona, menos lo que te va a costar (impuestos, deudas que no se cancelan, reforma, tiempo sin poder entrar).
- Si tu número sale por debajo del 70 %, puja igual, pero sabiendo lo que compras: una adjudicación que el deudor o el acreedor pueden mejorar en los 15 días siguientes.
- Mira la deuda reclamada. Si supera el valor, espera al banco pujando; si es pequeña, espera competencia.
- Compara con subastas de tu zona. La media de España no sirve para Málaga ni para Tarragona.
En cada ficha de Pujarr mostramos cómo terminaron las subastas parecidas del mismo municipio o provincia (mismo tipo, superficie similar y misma situación de ocupación), para que el 70 % tenga contexto.
Cómo lo hemos medido
Subastas del Portal de Subastas del BOE de tipo "judicial en vía de apremio" cerradas entre diciembre de 2024 y septiembre de 2026, clasificadas como piso por su descripción y el Catastro, subastando el pleno dominio entero (o sin especificar), con valor de subasta mayor de 1.000 €. "Puja" es la puja más alta publicada al cierre; puede ser del propio acreedor y no siempre coincide con el precio final, porque por debajo del 70 % el deudor o el acreedor pueden mejorarla. Excluidas las subastas suspendidas o canceladas. Las cifras por provincia son del inmueble, no del juzgado.